买房，很可能是大多数马来西亚人一生中最大的一项财务承诺之一。笔者也不例外，尽管从事律师行业十多年，有处理过千买卖房产的记录，当到自己第一次买房时，心情也非常忐忑。
所以，当我们终于找到一间看起来不错、地点也符合心意，而且价格似乎也在预算范围内的房子时，很容易就会马上产生一种感觉：
“就是这一间了。”
但是，买房并不应该只看外观和价格。
在支付订金、签署购屋献议书（Offer to Purchase，简称“OTP”），或者正式签署买卖合约（Sale and Purchase Agreement，简称“SPA”）之前，其实还有一些实际问题值得买家认真考虑。
1. 你真的负担得起吗？
买房时，第一个问题不应该只是：
“银行最多可以借我多少钱？”
更重要的问题应该是：
“在扣除我现有的开销和其他财务负担后，我是否真的可以轻松承担每个月的供款？”
房价只是持有一间产业整体成本的一部分。
除了订金和每月房屋贷款供款之外，买家还应该把律师费、印花税、估价费、贷款相关费用、装修及家具费用、管理费、储备基金（sinking fund）、地税、门牌税以及日后的维修费用一并计算进去。
举个例子，购买一间价值 RM500,000 的产业，并不代表你的财务负担就只是 RM500,000。通常在交易完成前后，还会有其他额外费用。
如果你想了解预计的律师费和相关支出，也可以联系我们，让我们为你提供：
因此，在买房前做好计算非常重要，也应该为自己保留一些财务上的缓冲空间。
一间房子，应该提升你的生活品质，而不是让你每个月都为了供款而感到压力。
2. 地点很重要，但不要只看地址
我们常常听到一句话：
“地点！地点！地点！”
这句话当然有它的道理，不过所谓的“好地点”，对不同的买家来说，可以有完全不同的意义。
如果是买来自住，那么上班距离、学校、医院、超市、公共交通、道路连接，以及附近整体治安情况，都可能和产业本身一样重要。
买家也建议尝试在不同时间到该区看看。
一个社区在星期日下午可能显得十分安静和方便，但到了平日上下班高峰时段，情况可能完全不一样。
除此之外，买家也应该尽量了解该区未来的发展规划。
例如，附近以后会不会兴建购物商场、学校、宗教场所、商业区、高楼住宅，或者新的主要道路？
今天产业旁边看起来还是一片绿意盎然的世外桃源，并不代表它永远都会是如此。
未来的发展当然可能提高便利性甚至产业价值，但也可能带来更严重的交通、噪音、塞车，或者其他实际生活上的问题。
这也是为什么，从实际居住角度来看，直接向发展商购买所谓的“新房子”，未必永远都是最好的选择。
在一个新开发区里，买家很多时候是根据宣传册、发展蓝图，以及这个社区“未来会变成怎样”来作出购买决定。
相反地，如果你购买的是已经发展成熟地区的二手房（subsale property），通常可以直接看到现实中的环境、交通情况、附近设施，以及整个社区实际的生活状况，再决定是否适合自己。
同样地，地图上看起来只需要 15 分钟的车程，在上下班高峰时段，可能变成更长的通勤时间。
所以，买家不应该只看那一间房子本身。
附近社区目前的情况，以及未来的发展规划，有时可能和房子本身一样重要。
3. 先搞清楚你到底在买什么
第一次买房的人，很容易以为所有产业在法律上都差不多。
其实，并不是。
在购买之前，买家应该先了解自己购买的是什么类型的产业，以及该产业的地契性质。
例如，一般有地产业、分层地契产业，以及现在越来越常见的 landed strata（分层地契有地住宅），在法律和实际管理上都可能存在重要差别。
买家也应该了解产业究竟是永久地契（freehold）还是租赁地契（leasehold），个别地契（individual title）或分层地契（strata title）是否已经发出，又或者产业目前仍然处于总地契（master title）之下。
有些产业也可能受到利益限制（restriction in interest）、土著单位（Bumiputera lot）、“Tanah Yang Dikurniakan” 条件，或者在转让之前必须取得有关政府部门的批准。
对于公寓、共管公寓等分层地契产业，买家也应该了解管理费、储备基金，以及整个发展项目的管理安排。
不过要注意的是，如今即使是有地住宅，也可能属于分层地契发展项目的一部分。
另一方面，一般传统有地住宅即使不是 strata property，也有可能自行组成所谓的 gated and guarded community（围篱及保安社区），并且设有自己的管理方式、费用或者社区规则。
因此，买家应该确认该产业实际的法律和管理安排，而不是只依赖房产中介或发展商如何宣传或形容该产业。
这些事项可能影响买卖程序、完成交易所需的时间、买家的贷款、日后费用，以及未来出售、转让或处理该产业时的难易程度。
所以，如果你看不懂地契，或者对任何文件不明白，不需要害羞，务必联系我们。
在作出可能是你人生中最大财务承诺之一之前，把事情问清楚，总比签了以后才发现问题来得好。
如果你希望我们协助你了解产业地契，或者确认产业的法律情况，也可以联系我们：
4. 新楼盘还是二手房？
购买新发展项目和购买二手房，两者需要考虑的问题并不完全一样。
对于新发展项目，买家往往容易被漂亮的示范单位、宣传资料、设施以及发展商提供的各种优惠吸引。
但是买家必须记得：
你真正购买的，是未来交付给你的实际单位，而不是眼前这个漂亮的示范单位。
因此，在决定购买之前，可以先看看发展商过去的项目、交楼记录、建筑质量，以及整体口碑。
至于二手房，买家的一个明显优势，就是在决定购买前，可以亲自检查产业的实际情况。
例如漏水、裂缝、装修工程、电路、水管、拖欠管理费，以及买卖中到底包括哪些家具、装置或固定设备，都应该仔细确认。
如果某些物品或者条件对买家而言特别重要，就不要只停留在口头承诺。
在适当的情况下，应该尽早以书面方式记录下来，最好在购屋献议书（OTP）阶段就写清楚。
什么是 OTP？
你可以阅读我们的相关文章：
对于产业投资者来说，其实还有另一个选择，那就是通过 lelong，也就是公开拍卖 购买产业。
是的，我们也同意——如果你成功以合适的价格买到合适的产业，这确实有可能成为一项非常成功的投资，甚至可能是未来十年都值得拿出来“吹水”的那一种。
但是……
如果你已经成功买下产业，也已经付清余额，从法律角度来说已经取得产业的法律权益，可是房子里面仍然住着人，那怎么办？
这时候，事情就可能变得比较复杂。
买家可能首先需要确认，究竟是谁仍在占用该产业，以及该人士是否拥有任何合法权利继续留在产业内。
在不少情况下，占用人其实并没有合法权利继续居住。
如果占用人拒绝搬走，单单发出一封正式的迁出通知，未必就足够。
买家可能需要采取适当的法律程序来取回空置占有权（vacant possession），必要时甚至可能需要向法庭提起诉讼。
因此，买家不应该假设，只要成功拍下产业，就一定可以马上搬进去或者立即取得空置占有权。
如果你正面对类似问题，或者对这个课题有兴趣，也可以联系我们。
我们未来也可能会另外写一篇文章，更详细讨论拍卖产业仍有人占用时所涉及的法律及实际问题。
5. 先确认你到底在和谁交易
很多买家第一次看到某个产业，可能是通过 Facebook、网上广告、WhatsApp，或者房产中介介绍。
这本身并没有什么不正常。
不过，在付款之前，买家至少应该先弄清楚自己到底是在和谁交易。
如果有人自称是房产中介或谈判员（property agent / negotiator），最好先核实对方的注册资料。
如果是购买新发展项目，买家也应该确认负责推销该项目的人，是否真的获得有关发展商授权。
如果有人要求你把订金或者 booking fee 转进个人银行户口，就更应该特别小心。
在付款之前，买家至少应该先弄清楚：钱到底付给谁、对方是以什么身份收取，以及如果交易最后没有完成，这笔钱会如何处理。
一开始多做几分钟的核实，有时就可以避免以后更大的麻烦。
6. 不要理所当然认为房贷一定会批
买家可能觉得自己的收入足够支付每个月的房贷，但这并不代表银行就一定会批准贷款。
银行在考虑贷款申请时，可能会参考申请人的收入、车贷、个人贷款、信用卡负担、PTPTN、信贷记录、就业情况以及整体财务负担。
所以，在真正承诺购买之前，先和银行人员了解自己的贷款能力，通常是比较实际的做法。
更重要的是，如果你购买产业的前提，是必须获得房屋贷款，那么在签署 OTP 或 booking document 时，就应该先看看文件是否有保障买家在贷款申请被拒绝时的权益。
买家不应该自动认为：
“银行不批贷款，所以订金当然可以拿回来。”
未必。
订金到底能不能退，最终还是要看双方已经同意了什么条款。
7. 签名前，一定要先看清楚！！！
从法律角度来说，这可能是整篇文章最重要的一点。
很多买家以为，只有正式签 SPA 的时候，交易才算“认真开始”。
但其实，在 SPA 准备好之前，买家可能早已经签署了 Offer to Purchase、Letter of Offer、Booking Form、Earnest Deposit Form 或其他类似文件。
不管文件叫什么名字，签署之前都应该认真阅读。
买家至少应该清楚了解成交价格、已支付的订金金额、订金是否可以退还、SPA 必须在什么时候签署、交易是否以贷款批准为条件、任何一方不继续交易会有什么后果，以及双方是否已经同意任何家具、装置或其他特别条件。
不要先签名，再问问题。
等到争议真正发生的时候，问题可能已经不再是：
“我还想不想买？”
而是：
“我是不是已经在法律上有义务继续完成这宗交易？”
有兴趣了解更多？请阅读我们的另一篇文章——《什么是 Option to Purchase？》
结语：买房不只要心动，更要理性判断
找到一间自己喜欢的房子当然很重要。
但是，买房从来都不只是找一间漂亮、地点又不错的房子那么简单。
在真正承诺购买之前，花一点时间了解自己的财务状况、调查产业本身、确认与你交易的人是谁，更重要的是，看懂你正在签署的文件。
买房前多做一点功课，可能就可以避免以后面对相当大的财务和法律问题。
如果有疑问，通常最好是在签文件之前先问银行、注册房产专业人士或者律师，而不是等问题发生之后才来寻求意见。
小小声明：
本文仅供一般资讯及教育用途，并不构成任何法律意见。每一宗产业交易都有不同的事实与情况。如本文在任何法律原则或事实方面有无意中的错误，我们也谦逊欢迎法律同业、学者及读者给予指正。